Il y a une taxe silencieuse dans l'industrie de la location à court terme (STR): une taxe qui bloque l'innovation et le décrochage des progrès dans le secteur.
Au cours de la dernière décennie, les principaux fournisseurs de logiciels de gestion immobilière (PMS) ont transformé l'accès à leurs plateformes en sources de revenus incessantes. Ils invitent les fournisseurs de logiciels extérieurs – tels que les moteurs de tarification, les tableaux de bord intelligents et les applications de nettoyage – pour s'intégrer via leur API, promettant des gestionnaires immobiliers à l'accès aux meilleures intégrations les plus précieuses du marché.
Mais avant qu'une seule ligne de code ne soit échangée, les vendeurs reçoivent une facture: une charge «intégrée» plate atteignant généralement cinq chiffres, ainsi qu'une tranche obligatoire de chaque future facture, avant même qu'une réservation ne se produise. Ces frais n'étaient pas à l'échelle de la taille ou du succès de l'entreprise; Ils restent fixes que le vendeur prospère ou des stands.
La terminologie diffère («maintenance de l'API», «certification des partenaires», «placement du marché»), mais les coûts élevés restent cohérents. Ces frais dits de «part des revenus» n'ont aucune relation authentique avec le coût marginal de l'accès à l'API. Au lieu de cela, ils créent des barrières et déforment la concurrence.
Appelons la charge ce qu'elle est: un péage d'entrée, en plaçant l'innovation derrière un mur de paiement. Les fonds qui devraient alimenter les feuilles de route des produits des fournisseurs, les équipes de développement et les améliorations des clients – des investissements qui feraient avancer l'industrie – sont détournés directement dans les poches des fournisseurs de PMS.
Les startups et les petites équipes souffrent le plus. Les fournisseurs de logiciels entrant sur le marché en utilisant des économies, des subventions ou des investissements providentiels modestes doivent choisir entre sacrifier un capital de départ important ou faire face à l'exclusion des répertoires partenaires, potentiellement ne pas décoller du tout. Indépendamment de l'innovation de leur produit, la façon dont les gestionnaires immobiliers en ont besoin d'urgence ou à quel point il résout efficacement les problèmes critiques de l'industrie, le message des fournisseurs de PMS est clair: payez si vous voulez exister.
L'imposition de ces frais garantit que seuls les vendeurs avec des poches profondes, des ressources étendues ou des investisseurs généreux réussissent. Même ceux qui ont un financement suffisant retardent ou annulent souvent les lancements de produits en raison des coûts initiaux.
Le résultat est que les outils innovants et les fonctionnalités de pointe atteignent le marché bien plus tard qu'ils ne le devraient, et le rythme de l'innovation ralentit considérablement. En fin de compte, le plus grand mal tombe sur les gestionnaires immobiliers et les invités, la pierre angulaire même de cette industrie.
Chaque vendeur à un marché est une caractéristique moins essentielle que les hôtes peuvent accéder. Chaque lancement de produit retardé est une occasion manquée d'améliorer les expériences des clients, d'améliorer l'efficacité opérationnelle ou de renforcer la rentabilité. Et chaque fois qu'un fournisseur de logiciels augmente les prix pour absorber ces péages, les gestionnaires immobiliers paient plus, transmettant les coûts aux clients grâce à des tarifs nocturnes plus élevés.
Lorsque les hôtes et les gestionnaires immobiliers parcourent les marchés «partenaires de confiance», ils supposent qu'ils voient toute l'étendue des talents et de l'innovation. En réalité, ils voient un catalogue organisé façonné par les paiements effectués à huis clos. Ces répertoires sont des publicités pour des partenaires qui peuvent se permettre d'être là, pas pour les partenaires qui offrent la meilleure valeur.
Les défenseurs indiquent souvent des comparaisons dans les grandes technologies. L'App Store d'Apple subit toujours une baisse de 30% sur les biens numériques (15% pour les petits développeurs), une pratique maintenant sous contrôle antitrust mondial et distinguée par le ministère américain de la Justice et la Royaume-Uni Competition & Markets Authority comme potentiellement exclusive. AppExchange de Salesforce pervient un «pourcentage de revenus nets de 15%» sur chaque application payante – un coût des partenaires accepte uniquement parce que Salesforce contrôle une vaste clientèle d'entreprise.
Dans ces écosystèmes, la plate-forme est vraiment un canal de distribution mondial: des dizaines ou des centaines de millions d'utilisateurs captifs. Cette portée énorme peut justifier des frais. Mais le marché STR est des ordres de grandeur plus petits. Le PMS moyen ne fournit ni la distribution comparable ni ne commercialise ses partenaires avec le vernis au niveau des pommes. Pourtant, les péages sont proportionnellement tout aussi élevés – parfois plus élevés. Il n'y a pas de lien clair entre les frais et toute valeur incrémentielle réelle.
Les soins de santé fournissent un contraste utile. Pendant des années, les fournisseurs électroniques-santé sont tristement célèbres pour avoir facturé des frais exorbitants pour connecter les applications tiers. En 2020, le gouvernement américain a répondu: le 21e siècle des règles de la loi du 21e siècle, les règles de «blocage de l'information» CAP facturent uniquement des «frais raisonnables et fondés sur les coûts», d'interdiction des pratiques qui inhibent l'interopérabilité. Le message est clair: lorsque l'intégration péage étouffe l'innovation et nuise aux consommateurs, les régulateurs interviennent.
Au lieu d'extraire les revenus de fournisseurs intégrés, les plates-formes PMS devraient exiger que leurs partenaires logiciels adoptent des avantages directs et tangibles aux hôtes et gestionnaires immobiliers qu'ils servent, comme une remise, une mise à niveau des fonctionnalités complémentaires ou un essai prolongé.
En pratique, ce modèle offre beaucoup plus de valeur que n'importe quel chèque de partage des revenus. Les hôtes voient une valeur immédiate et mesurable et sont plus susceptibles de rester fidèles, de mettre à niveau les plans plus rapidement et d'ajouter plus d'unités sous gestion. L'adoption des vendeurs accélère lorsque la barrière à l'entrée est l'excellence technique, pas l'endurance financière. Des applications plus spécialisées se branchent et le marché semble vivant, avec un flux constant de nouveaux outils et des prix compétitifs. Un catalogue plus riche attire de nouveaux clients et, au fil du temps, cet engagement plus profond génère des revenus récurrents plus élevés pour le PMS. Tout le monde gagne.
L'ironie est que les fournisseurs de PMS eux-mêmes prospèrent le plus lorsque l'innovation s'écoule librement. En plaçant une prime sur l'intégration, ils suppriment par inadvertance l'innovation même qui stimule leur propre croissance à long terme.
La réalité reste claire: aucun seul joueur ne peut soutenir la croissance seule. Les fournisseurs de PMS, les fournisseurs de logiciels, les gestionnaires immobiliers et les invités forment une chaîne interconnectée, chacune s'appuyant sur la santé des autres. Fragmenter cet écosystème avec des péages et des murs de paiement ne se contente pas de pénaliser les fournisseurs; Il fracture la confiance, affaiblit la croissance et érode la stabilité à long terme de l'industrie elle-même.
Il est temps de supprimer la taxe silencieuse des accords de partage des revenus dans les logiciels de location à court terme. Laissez l'industrie prospérer sur l'innovation et les meilleures idées gagnent sur le mérite.
